Anayasa Mahkemesi, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde bağımsız bölüm alan üçüncü kişilerin hukuki durumlarını ilgilendirecek önemli bir karara imza atmıştır. İncelemeye konu 2014/12321 başvuru numaralı ve 20/7/2017 tarihli bir kararda özetle;

Öncelikle arsa malikleri, sözleşme kapsamında 56 payı devretmelerine rağmen yüklenicinin sözleşmenin gereğini yerine getirmediği iddiasıyla sözleşmenin feshi ve başvurucuların adlarına olan tapu kayıtlarının iptali ve kendi adlarına tescil istemiyle 5/3/2009 tarihinde Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açmışlardır. Davayı gören Yerel Mahkemenin, 21/4/2011 tarihli kararında yüklenicinin kendisine devredilen paya hak kazanabilmesi için edimini yerine getirmesi gerektiği, edimin ise binayı imal ve teslim olduğu açıklanmıştır. Ayrıca Mahkeme, yüklenicinin edimi yerine getirmediği takdirde 22/4/1926 tarihli ve 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 358. maddesi uyarınca arsa sahibinin sözleşmenin feshini ve tapunun iptalini isteyebilme hakkının doğduğunu belirtmiştir.

Mahkeme somut olayda davaya konu binanın yapı kullanma izin belgesi ve iskan ruhsatının bulunmadığını ve inşaatın sözleşme koşullarına uygun olarak bitirilmediğini tespit etmiştir. Mahkemeye göre bu sebeplerle yüklenici kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmemiştir. Kararda, yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların ise henüz inşaat halinde bulunan ve tamamlanmamış binadan bağımsız bölüm almayı amaçladıkları, arsanın gerçekte yükleniciye ait olmadığı, kat karşılığı bu payların verilmiş olduğu belirtilmiştir. Yine Mahkemeye göre başvurucular, yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde kendilerine bırakılan arsa paylarında haklarının doğmayacağını bilerek ve bu payların iptal edilebileceği riskini göze alarak tapuyu devralmışlardır.

Mahkeme sonuç olarak 22/11/2001 tarihli ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesinde öngörülen iyi niyete ilişkin kuralın somut olayda uygulanamayacağını gözeterek davanın kabulü gerektiği kanaatine varmıştır. Başvurucuların temyiz istemleri, Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 3/10/2012 tarihli ve E.2011/6160, K.2012/5968 sayılı ilamıyla reddedilerek hüküm onanmıştır. Başvurucuların karar düzeltme istemleri de aynı Dairenin 22/5/2014 tarihli ilamıyla reddedilmiştir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yükleniciye sözleşme uyarınca isabet eden bağımsız bölümlerin, yüklenici tarafından üçüncü kişilere satılması, inşaatın mali kaynağının sağlanması amacına yöneliktir. Üçüncü kişilere satılan bu bağımsız bölümler üzerinde üçüncü kişilerin malik olabilmeleri; başka bir anlatımla hak sahibi olabilmeleri, halef oldukları yüklenicinin sözleşmeden doğan tüm yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır.

Başvurucular, tapu siciline güvenerek iyi niyetle bedeli mukabilinde satın aldıkları arsa paylarının yargısal bir kararla iptal edildiğinden yakınmaktadırlar. Başvurucular, uzun bir süre boyunca malik oldukları arsa paylarının mülkiyetini, kendi kusurları olmadığı halde kaybettiklerini belirtmişlerdir. Başvuruculara göre, kendilerinin bu sözleşme bakımından iyi niyetli üçüncü kişi konumunda olmalarına rağmen arsa sahiplerince açılan davada haksız bir mahkeme kararıyla mülkleri elinden alınmıştır. Başvurucular sonuç olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında açılan davada mahkeme kararıyla arsa paylarının iptal edilmesi nedeniyle mülkiyet ve adil yargılanma haklarının ihlal edildiğini ileri sürmüşlerdir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde yükleniciye düşen arsa payını satın alan kişinin sonradan arsa malikinin menfaatlerini koruma amacıyla tapusunun iptalinin bu kişiye bir külfet yükleyeceği açıktır. Böyle bir durumda her iki tarafın menfaatlerini dengeleyecek mekanizmaların varlığı ve bu bağlamda tapusu iptal edilen kişiye tanınan imkânların ve giderim yollarının varlığı önem taşımaktadır. Başvuru konusu olayda, başvurucuların borçlar hukuku kurallarına göre yükleniciye karşı dava açma ve zararlarını tazmin etme imkânlarının bulunduğu anlaşılmaktadır. Bunun dışında ayrıca başvurucuların arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin halefi sıfatıyla sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde arsa sahiplerinden tazminat talep edebilecekleri de görülmektedir.

Başvuruya konu arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesindeki uyuşmazlığa ilişkin olarak devletin pozitif yükümlülükleri kapsamında mülkiyetin korunmasına yönelik belirli, ulaşılabilir ve öngörülebilir kanun hükümlerinin ve buna dayalı olarak yerleşik yargısal içtihatların mevcut olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca bireysel başvuruya konu yargılama süreci bir bütün olarak dikkate alındığında mülkiyet hakkının korunması yükümlülüğü yönünden başvurucuların usule ilişkin güvencelerden etkin biçimde yararlanmasının sağlandığı, kararlarda yer verilen tespit ve gerekçelere göre yargısal makamların takdir yetkilerinin sınırının aşılmadığı sonucuna varılmıştır.

Nihayet başvurucuların mülkiyet haklarının korunmasına ilişkin etkin ve yeterli güvencelerin mevcut olduğu da anlaşılmaktadır. Sonuç olarak tüm bu hususlar birlikte gözetildiğinde yükleniciye düşen arsa paylarını satın alan başvurucuların, halefi oldukları yüklenici tarafından sözleşmenin gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle tapu kayıtlarının iptal edilmesi suretiyle yapılan müdahale yönünden mülkiyet hakkına yönelik bir ihlalin olmadığının açık olduğuna oy çokluğu ile karar verilmiştir (iki üye karşı oy). Ancak anılan ilkeler ve Anayasa Mahkemesinin benzer başvurularda verdiği kararlar dikkate alındığında somut olaydaki yaklaşık 5 yıl 2 aylık yargılama süresinin makul olmadığı sonucuna varmak gerekir. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 36. maddesinde güvence altına alınan makul sürede yargılanma hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir. Kararın tam metni için tıklayınız.

Sonuçta; uygulamada bağımsız bölüm alan iyiniyetli üçüncü kişiler, tarafı olmadıkları arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicinin kusuru neticesi ortadan kalkması üzerine, yıllar sonra bile tapu iptali olarak bilinen davanın muhatabı  olarak mağduriyet yaşayabilmektedir. İşte gerek tapu siciline güven ilkesi gerek mülkiyet hakkının korunması düşüncesi temeline aykırı yönde verilen yukarıdaki karar, mesele hakkında oldukça önemlidir.