Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı koşulsuz ve şartsız olarak belirli tarihte tahliye edeceğine ilişkin yazılı şekilde verilen bir belge olup Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarını düzenleyen madde hükümlerince kira sözleşmesinin sona erme halleri bildirim yoluyla veya dava yoluyladır. Bunlardan dava yoluna dair sebepler kiraya verenden kaynaklanan sebepler ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerdir.  Tahliye taahhüdü kanun maddesinde kiracıdan kaynaklanan sebepler arasında yer almaktadır.

Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanununun 352. maddesinde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde açıklanmıştır.

Kanun maddesinde taahhüdünün geçerlilik şartlarına değinilmiş, aynı zamanda icra takibi veyahut dava açma belirli bir süreye bağlanmıştır. Kanun maddesinde yer alan süre hak düşürücü süredir. Kiracı, tahliye taahhüdünde boşaltmayı taahhüt ettiği süreden başlayarak bir ay içinde tahliye emrine dayalı olarak icraya takibi başlatmaz veya dava açma hakkını kullanılmaz ise daha sonra bu hakkına dayalı başvuru yapamaz.

Tahliye sebeplerinden biri olan tahliye taahhüdünün geçerliliğinin şartlarına gelecek olursak bunlar şu şekilde sıralanabilir.

1.Yazılı olması,

2.Tahliye tarihinin yazılı olması,

3.Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması.

Bununla birlikte yargı kararlarında ve öğretide taşınmazın, aile konutu niteliğinde olması durumunda tahliye taahhüdünün geçerliliği için diğer eşin de rızasının veyahut imzasının olması kabul edilmektedir.

Aile konutu Türk Medeni Kanununun 194. maddesinde “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz. Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir. Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir. Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” şeklinde açıklanmıştır.

Yine Türk Borçlar Kanununun 349. maddesinde “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yukarıdaki kanun maddeleri gereğince kiralanan taşınmazın aile konutu olması durumunda tahliye taahhüdünün geçerli olması için her iki eş de tahliye taahhüdü vermiş olmalı ya da diğer eş, verilen tahliye taahhüdüne rıza göstermelidir. Uygulamada Türk Borçlar Kanunu madde 349 da yer alan aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez hükmü, tahliye taahhüdünde de aranmaktadır. Şöyl4 ki tahliye taahhüdü ileri bir tarih olarak fesih iradesini ortaya koyması nedeniyle, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eşin de rızasının olması gerekmektedir. Aksi halde eşin açık rızasının tahliye taahhüdünde bulunduğunun ispatı kiraya verene düşer.

Tahliye taahhüdü verildiği zaman kiracının medeni halinin bekar olması,  kira sözleşmesi devam ederken kiracının evlenmesiyle aile konutu olarak taşınmazı kullanmaya devam etmesi halinde yalnızca kiracı eş tarafından verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği konusu önem arz etmektedir. Buna bağlı olarak tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibi veyahut dava açılması durumunda kiracının taşınmazın aile konutu olması nedeniyle taahhüdün geçersiz olduğunu öne sürdüğü durumlarla uygulamada sık sık karşılaşmaktayız.

Tahliye taahhüdün geçerli olup olmadığı konusunda; takip veya dava öncesi diğer eş sözleşmenin tarafı haline gelme iradesini yazılı olarak kiraya verene bildirmemiş ise, taahhütnamede imzası bulunmayan eşin aile konutu itirazının mahkeme tarafından dikkate alınmaması gerektiğine dair güncel Bölge Adliye Mahkemesi ve Yargıtay içtihatları bulunmaktadır. Başka bir ifadeyle aile konutu niteliğine sahip taşınmazlara ilişkin tahliye taahhütnamelerinde kiracı olmayan eşin rızasının veyahut imzasının bulunmaması taahhüdü geçersiz kılmayacaktır. Eşin rızasının veya imzasının olmadığı iddiası, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiğine dair TBK m. 349 gereğince yazılı bildirimde bulunması, bildirimin de icra yoluna veyahut dava yoluna başvurulmadan evvel yapılmış olmasına bağlıdır.